Imóvel na planta como investimento: como funciona a estratégia de comprar e vender antes da entrega?
Imóvel na planta como investimento: como funciona essa estratégia?
Quando se fala em comprar um imóvel na planta, é comum imaginar uma família escolhendo o futuro apartamento onde pretende morar.
Mas existe outro perfil de comprador.
É o investidor que não pretende necessariamente morar naquele imóvel.
Seu objetivo é adquirir um ativo imobiliário porque acredita que ele poderá se valorizar ao longo do tempo e oferecer uma oportunidade de retorno superior a outras alternativas que esteja considerando.
Nesse caso, a entrega das chaves pode nem ser o momento em que o investimento termina.
Em determinadas estratégias, o investidor pode buscar uma oportunidade de vender sua posição antes da conclusão do empreendimento.
Comprar um imóvel ou comprar uma oportunidade?
Essa é a principal diferença.
Quem compra para morar normalmente pensa:
"Este é o imóvel onde quero viver."
O investidor pode pensar:
"Este é um ativo que acredito que poderá valer mais no futuro."
Isso muda a forma de analisar o empreendimento.
A localização continua importante, mas entram outras questões:
- preço de entrada;
- estágio do empreendimento;
- potencial de valorização;
- demanda futura;
- características do produto;
- condições de pagamento;
- prazo de construção;
- liquidez;
- possibilidade de saída.
O investidor não está necessariamente procurando o imóvel que mais gosta.
Ele está procurando uma relação interessante entre preço, risco, prazo e potencial de retorno.
Uma estratégia possível: comprar e vender antes das chaves
Imagine um empreendimento lançado por R$ 600 mil.
Um investidor compra uma unidade nas condições iniciais e, durante a construção, o empreendimento passa a ser comercializado por valores superiores.
Depois de determinado período, ele decide vender sua posição.
Nesse caso, ele não necessariamente transfere um imóvel pronto.
Pode ocorrer uma cessão dos direitos e obrigações decorrentes do compromisso de compra e venda, na qual outro comprador assume a posição contratual, observadas as condições do contrato e as exigências da incorporadora. A legislação prevê essa possibilidade em determinadas situações, inclusive disciplinando a substituição do comprador e a anuência do incorporador. (Legislação do Senado)
Essa é uma das estratégias que podem ser consideradas por quem investe em imóveis na planta.
Mas é importante entender:
valorização não é garantia de lucro.
Por que um imóvel na planta pode se valorizar?
Existem diferentes fatores que podem contribuir para a valorização de um empreendimento.
Evolução da região
Uma região pode receber:
- novos empreendimentos;
- melhorias de infraestrutura;
- novos serviços;
- comércio;
- equipamentos urbanos;
- maior procura por imóveis.
Isso pode alterar a percepção de valor daquele mercado.
Evolução do próprio empreendimento
Um lançamento recém-apresentado ao mercado pode estar em uma fase muito diferente daquela em que a obra já está avançada.
Conforme o projeto evolui, a disponibilidade de unidades também diminui.
Preço de lançamento
Em determinados empreendimentos, as condições comerciais podem mudar ao longo do ciclo de vendas.
Isso não significa que todo lançamento ficará mais caro.
Mas o investidor pode justamente procurar situações em que exista uma diferença potencial entre o preço de entrada e o preço futuro de mercado.
O investidor precisa esperar o imóvel ficar pronto?
Não necessariamente.
Essa é uma das características que diferenciam essa estratégia.
O investidor pode estabelecer uma estratégia de saída antes da entrega.
Por exemplo:
Compra
↓
Acompanha o empreendimento
↓
Avalia a evolução do preço e do mercado
↓
Identifica uma oportunidade de saída
↓
Cede seus direitos, se a operação for possível e viável
Nesse modelo, o objetivo não é necessariamente receber as chaves.
O investidor está interessado na evolução do ativo durante determinado período.
Mas existe um ponto fundamental: o preço de venda não é o lucro
Esse é um erro que pode comprometer a análise.
Imagine:
Compra: R$ 600 mil
Venda futura: R$ 700 mil
A diferença é de R$ 100 mil.
Isso não significa automaticamente que o investidor ganhou R$ 100 mil.
É necessário considerar os custos envolvidos na operação e as condições contratuais.
Podem existir, conforme o caso:
- correção monetária;
- custos de aquisição;
- corretagem;
- impostos;
- despesas contratuais;
- custos relacionados à cessão;
- eventual tributação sobre ganho;
- outros custos da operação.
Além disso, o investidor precisa considerar quanto capital efetivamente colocou no negócio e durante quanto tempo esse capital ficou comprometido.
A análise correta é muito mais próxima de:
Quanto investi + quanto tempo o capital ficou comprometido + quanto recebi na saída − custos e tributos = resultado da operação.
E se o imóvel não se valorizar?
Esse é justamente um dos riscos.
O mercado pode não se comportar como o investidor imaginava.
A região pode crescer menos do que o esperado.
A procura pode diminuir.
Podem surgir novos empreendimentos concorrentes.
As condições econômicas podem mudar.
Ou o investidor pode simplesmente não encontrar comprador no momento em que deseja sair.
Por isso, liquidez é uma palavra importante nessa estratégia.
Não basta acreditar que o imóvel vale mais.
É preciso encontrar alguém disposto a pagar aquele preço.
Escolher o empreendimento é parte da estratégia
Para quem pretende investir, não basta olhar:
"Qual é o lançamento mais bonito?"
É necessário estudar o produto.
Algumas perguntas podem ajudar:
A localização tem demanda?
Quem compraria esse imóvel no futuro?
O produto é adequado ao mercado?
Existe procura pela metragem e pela tipologia?
O preço de entrada é competitivo?
O valor inicial faz sentido quando comparado a imóveis semelhantes?
Existe concorrência?
Quais outros empreendimentos podem disputar o mesmo comprador?
Qual é o prazo?
Quanto tempo o capital ficará envolvido na operação?
Como está o fluxo de pagamento?
Quanto será necessário desembolsar durante a construção?
Existe uma estratégia de saída?
Quem seria o comprador provável no futuro?
Essas perguntas ajudam a transformar uma compra por expectativa em uma análise de investimento.
Nem todo imóvel na planta é um bom investimento
Esse ponto merece destaque.
Um empreendimento pode ser excelente para morar e não necessariamente ser uma boa oportunidade de investimento.
Da mesma forma, um imóvel pode apresentar características que interessam bastante ao investidor, mas não necessariamente atender ao gosto pessoal de quem compraria para morar.
O investidor precisa separar:
"Eu gosto deste imóvel."
de:
"Eu acredito que existe demanda por este imóvel e que o preço poderá evoluir de maneira interessante."
São análises diferentes.
O momento da compra também importa
Um mesmo empreendimento pode apresentar oportunidades diferentes conforme sua fase.
O investidor pode observar:
- pré-lançamento;
- lançamento;
- início das obras;
- evolução da construção;
- proximidade da entrega.
Não existe uma regra segundo a qual comprar o mais cedo sempre será melhor.
É preciso avaliar preço, condições, risco e potencial de saída em cada momento.
E se eu decidir ficar com o imóvel?
A estratégia não precisa necessariamente terminar com a venda antes das chaves.
O investidor pode mudar de estratégia.
Se o empreendimento evoluir de maneira favorável, ele pode decidir:
- manter o imóvel;
- vender depois da entrega;
- colocar para locação;
- utilizar o imóvel para outro objetivo.
Isso dá flexibilidade ao investimento, desde que as condições financeiras permitam.
Para quem essa estratégia pode fazer sentido?
Pode fazer sentido para quem:
- possui capital disponível para investir;
- aceita esperar pelo resultado;
- compreende que existe risco;
- consegue avaliar diferentes empreendimentos;
- não depende do imóvel para moradia imediata;
- possui capacidade para cumprir o fluxo de pagamento;
- entende que uma eventual venda antecipada depende de encontrar comprador e das condições contratuais;
- está disposto a analisar o investimento como uma operação, e não apenas como uma compra.
Para quem essa estratégia talvez não seja indicada?
Ela pode não ser adequada para quem:
- precisa do imóvel para morar imediatamente;
- não possui margem financeira para eventuais mudanças no planejamento;
- precisa de liquidez imediata;
- não tolera oscilações ou incertezas;
- está contando com uma valorização específica para conseguir cumprir suas obrigações;
- não pretende acompanhar o investimento.
Um investimento imobiliário exige planejamento justamente porque o resultado não é garantido.
Comprar na planta para investir é especulação?
Depende da estratégia.
Existe uma diferença entre simplesmente comprar esperando que "o preço suba" e realizar uma análise estruturada de:
- localização;
- produto;
- preço;
- demanda;
- concorrência;
- prazo;
- fluxo financeiro;
- custos;
- possibilidade de saída.
Quanto mais criteriosa for essa análise, menos a decisão dependerá apenas de uma expectativa.
Ainda assim, continua existindo risco.
O mercado imobiliário pode se valorizar ou se desvalorizar, e não há garantia de que o investidor conseguirá vender pelo preço ou no prazo desejado.
O imóvel é o investimento. Mas a estratégia é tão importante quanto ele.
Comprar um imóvel na planta como investimento exige olhar para o empreendimento de uma maneira diferente.
Para quem vai morar, a pergunta principal pode ser:
"Eu quero viver aqui?"
Para o investidor, outras perguntas ganham importância:
"Por que estou entrando neste empreendimento?""Qual é minha expectativa de retorno?""Quanto capital precisarei comprometer?""Qual é minha estratégia de saída?""O que precisará acontecer para que essa estratégia dê certo?"
E talvez a pergunta mais importante:
"O que pode fazer essa estratégia não dar certo?"
É justamente essa análise que diferencia uma compra baseada apenas em expectativa de uma decisão de investimento mais consciente.
Investir em imóveis exige análise
Imóveis na planta podem fazer parte de estratégias de investimento de diferentes perfis, inclusive estratégias que não têm como objetivo manter o imóvel até a entrega.
Mas potencial de valorização não é promessa de rentabilidade.
Antes de investir, é importante analisar o empreendimento, o contrato, o fluxo de pagamento, os custos envolvidos, a situação da incorporadora e as condições do mercado. Órgãos de defesa do consumidor e entidades do setor recomendam atenção especial à documentação, ao contrato, ao memorial de incorporação e à capacidade da incorporadora. (Procon-ES)
E, quando a estratégia envolver cessão de direitos, é indispensável compreender as condições contratuais e os efeitos tributários da operação. A cessão de direitos de um compromisso de compra e venda antes da conclusão do imóvel é uma operação prevista na prática imobiliária, mas deve ser analisada caso a caso. (Smart Sampa)
Investir em um imóvel não é simplesmente comprar e esperar valorizar. É escolher um ativo, definir uma estratégia e estar preparado para os diferentes cenários que podem surgir ao longo do caminho.